2026年：低线城市消费强房价弱，高线城市消费缓房价强？

人口迁徙重塑城市新格局

二零二六年五月二十七日, 有着最新的人口流动数据表明, 中国城市的消费以及房地产正处于前所未有的分化状态。低线城市的消费增速呈现出强劲之势, 然而地产市场却相对显得疲弱；高线城市的消费出现放缓情况, 不过房价的韧性反而较为突出。在这一背离现象的背后, 存在着人口流动自跨省大规模迁移转变为省内集聚的深层逻辑的变化, 正从根本上对需求版图进行重新配置。

低线消费崛起成新亮点

在2020年至2024年这个时间段当中, 三线以及以下城市社会消费品零售总额复合增速达到了4.6%, 这一增速显著地高于一线城市的1.2%以及二线城市的3.8%。因为人口流出的速度有所放缓, 并且耐用品渗透率还没有达到饱和状态, 所以这二者成为了低线城市消费增长的两个引擎。举例来说, 中部地区有一个三线城市, 在2025年的时候社会消费品零售总额同比增长了5.2%, 这个增长幅度远远超过了全国的平均水平, 进而带动了本地餐饮、零售行业迅速地扩张。

跟消费不一样, 低线城市的住房需求已然近乎饱和, 2020年七普数据表明, 超过八成的低线城市, 人均住房间数超过了1间, 平均达到了1,24间。人口回流到低线城市的时候, 短期内并不缺房子, 没法形成新的购房需求, 致使地产市场一直承受压力, 在2025年, 部分地区房价同比下降了3%至5%。

高线消费偏弱但房价有韧性

步入成熟期的高线城市商品消费, 因外来人口流入放缓而拖累社零增速, 北京在2025年社零同比下降了2.9%, 然而服务消费却成长了5%, 这表明消费结构正从商品转变为服务, 上海在同一时期社零增速仅仅只有1.1%, 和低线城市构成极为鲜明的对照, 彰显出高线城市消费偏于弱势的当前状况。

在房价事宜上, 高线城市因核心资产稀缺以及中高收入人口持续汇聚, 从而呈现出更为强劲的抗跌能力。到了2025年, 一线城市房价平均下跌幅度不足2%，这一比例远远低于低线城市的5%至8%。深圳南山区的房价竟然逆势上扬了1.5%, 突出了核心地段资产的避险特性。

人口流动逻辑发生根本转变

跨省净迁移的总量, 在2015年大约为400万的时候, 到了2024年下降到了约200万, 大规模很远距离的人口迁移的时代正在退去句号, 省会还有计划单列市成为了最大的受益一方, 它们占本省常住居民人口所呈现的比重, 从2020年达到的22.3%, 提升到了2024年的23.0%句号。中西部地区人均GDP冲破了1万美元, 地区收入的差距有所收窄, 这降低了去到外地打工的那种吸引力句号。

三线以及位于三线往下的城市, 其人口流出所带来的压力呈现出缓解的态势, 净流出的规模大幅度地收窄。比如说, 河南的周口市, 在2024年的时候, 常住人口的净流出数量仅仅只有0.5万人, 这一数字远远低于2015年年的3万人。这样的一种回流趋势表明, 处于低线位置的城市, 正从原本的人口流出地区, 逐渐地转向人口保持稳定的区域, 从而为消费的增长提供基础方面的支撑。

常住与户籍人口决定需求差异

常住人口对消费的依赖程度更高, 社零增速跟常住人口之间的相关性更为显著。购房所依赖的却是户籍人口, 房价与户籍人口的相关性要更高些。依293个地级市的数据来看, 在2020年到2024年的这一时间段内, 常住和户籍人口都呈现增长态势的城市, 像成都、杭州这样的, 消费和地产都得到了支撑, 到2025年社零增速以及房价涨幅均超过了4%。

存在这样一些城市, 一方面常住人口出现增长然而户籍人口却呈下降态势, 象部分沿海制造业城市便是如此, 其消费借助外来人口得以强劲促进, 住房需求面对着压力, 房价增速在2%以下。反过来, 存在另一些城市, 户籍人口处于增长状态但常住人口却在下降, 比如北京与上海, 房价因为新增落户需求而更具韧性, 消费却遭受常住人口流出的拖累。

双流城市面临长期需求挑战

呈现出常住以及户籍人口同时都出现流出状况的城市, 其未来的前景那是最不具备乐观之态的。在2025年, 这样的城市社会消费品零售总额增速平均仅仅只有0.5%, 房屋价格同比下降了4%到8%, 正面临着消费以及地产这两重强有力的压力。好比说, 处于东北地区的某一个地级市, 在2024年的时候常住人口减少了2万人, 户籍人口减少了1.5万人, 进而致使本地的零售业出现萎缩, 新房库存积压的情况极为严重。

将香港经验予以对比, 2023年实施的人才引进计划致使约10万人出现净流入情况, 这极为显著地推动了当地租赁以及零售消费的复苏进程, 之后又传导至住房交易以及资产价格方面。此一机制显然已显现出来, 人口流动乃是城市需求前景的领先指标, 双流城市必须要优先吸引常住人口, 才能够避免陷入到长期衰退的状况之中。

中国城市需求版图正被人口流动新趋势深刻予以重塑, 针对消费向下以及地产向上出现的地理性背离的情况, 你对于未来三年哪类城市最有成为赢家的可能性持有怎样的看法呢? 欢迎于评论区将你的观点予以分享, 点赞以及转发能让更多人参与到讨论之中句号。

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