2026年高考人数连降，学区房还能买吗？Top3风险排名

1290万考生入场 45万缺口敲响警钟

在2026年6月7日这一天, 全国有1290万考生迈入高考考场, , 相较于2025年减少了45万人, 这是连续第二年出现下滑情况。这个数字对应着2007年到2008年出生的大约1600万新生儿。而2023年至2025年的出生人口已经下跌到902万、954万、792万。按照18年教育周期来进行推算, 2036年至2041年高考人数将会降低到800万至900万这个量级, 考生规模将会迎来真正程度上的“腰斩”。这一场有关人口结构的急剧变化, 不仅仅对教育体系产生撞击, 反而将更长时长警钟在房地产领域敲响。

学区房二十年暴涨逻辑崩塌

在过去的二十年当中, 学区房价格出现飙升的核心支撑存在着这样几个情况, 孩子数量较多, 学位的数量较少, 并且家长愿意投入大量资金进行购买。然而官方所公布的数据表明, 在2023年全体国内出生人口相较于2016年的峰值1786万而言减少了大约49%, 这三个主要的构成要素正在逐渐削减。在北京海淀万柳板块的蜂鸟家园小区, 作为优质教育资源对口的名校是中关村三小, 在2021年的时候, 一套面积为44平方米的住房成交价格达到了985万元, 其每平方米的单价高达22.4万元。到了2023年年末, 相同类型的房源成交价格下降到了617万元, 每平方米单价降低到了11.9万元。截至2025年第四季度，该小区整体累计跌幅达43%。

深圳杭州学区房跌幅超六成

深圳八卦岭片区存在个名为“丹枫白露”的小区, 它曾有过这样的情况, 就是30平方米的老破小房子, 卖出了单价在14万元每平方米以上价格, 进而成为了市场当中的神话。在2024年一直到2025年期间, 小区内部分房屋的成交单价跌破到了4万元每平方米, 并且跌幅超过了60%。杭州有个被称作“学区神盘”的文鼎苑, 其历史最高单价突破了12万元每平方米, 从2023年便开始价格持续往下降。是在2026年的时候, 这个小区主流三房的成交单价在4.3万元至4.7万元每平方米这个区间稳定住了，和峰值相比缩水了差不多七成。

多校划片消除名校稀缺性

随着多校划片于全国范围普及, 紧接着教师轮岗政策也在全国普及开来, “买房不等于上名校”这一观念已逐步得以确立, 出生人口数量腰斩, 这直接就减少了学額的竞争压力, 学位状态从“抢”转变为“挑”, 学区房的稀缺性被彻底消除掉, 教育专家指出, 北京、上海等一线城市已着手开始试点教师跨区流动, 这进一步去稀释名校资源垄断, 以广州越秀区作为例子, 2025年多所幼儿园因生源不足而撤班, 上海松江区多所学校进行合并就读方式, 资源过剩趋势已然显现。

购房主力军规模持续收缩

25岁到35岁这个年龄段的人群, 是购房时绝对的主力群体, 他们一般处在要么结婚生子, 要么改善住房条件的阶段。然而考生数量减少, 这表明未来适合购房的人群会持续缩减。有数据表明, 在2026年第一个季度, 30岁以下的购房人群所占比例仅仅只有18 , 和七年前的35%相比, 出现了大幅的减少。与此同时, 全国初次结婚的年龄已经推迟到了29岁, 在一线城市更是超过了32岁, 婚房的需求不仅推迟了, 而且还减少了。像北上广深等这样的大城市, 因为吸纳了数量众多的毕业生, 所以楼市的支撑力量相对来说比较强, 可是三四线城市却面临着“没有人接手楼盘”的困境。

楼市新时代需聚焦自住属性

在当下楼市逻辑情形之中, 购房者需要去调整自身策略, 要远离那种纯粹学位性质的老旧破败小户型, 仅仅锁定在一线二线城市里顶级的双优学区范围, 同时还要兼顾其自住特性。要是在全国范畴之内选择房屋, 就应当优先考量城市的人口留存能力, 要避开没有高校、没有产业、人口呈现流出态势的区域。比如说, 某个高考大省每年都会输出数量众多的考生, 然而人才却外流得极为严重, 楼市缺少相应支撑。总体来讲, 未来接手购房的年轻人会变得越来越少, 房子将会回归到居住的本质属性, 投资产生溢价归零是具有比较大概率的事件。那份“闭着眼睛购买、随随便便就涨价”的时代, 正伴随着考生人数的大幅减少而一步步地退场。

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